Zakup działki – formalności krok po kroku

Dzień dobry! Mam nadzieję, że mój debiut na blogu Wam się spodobał, więc ryzykuję i kontynuuję temat działki. Dziś opisuję krok po kroku jak wygląda proces jej zakupu i jak należy się do niego przygotować od strony formalnej. Miłej lektury!

Zakup działki działki przebiega w kilku krokach:

1. Poszukiwania

O tym jak wyglądały u nas przeczytacie w poprzednim wpisie 🙂

2. Umowa przedwstępna

Dzisiaj słów kilka o tym, na co trzeba zwrócić uwagę zanim wpłacimy zadatek albo zaliczkę.

3. Zakup działki – kredyt (opcjonalnie)

Jeżeli od razu pomijasz ten punkt, jesteś szczęściarzem. Kupno nieruchomości bez kredytowania to komfort, na który nie każdy może sobie pozwolić. Co ciekawe, akurat w przypadku działek, stosunkowo dużo transakcji odbywa się bez udziału banku. Dlaczego? Bo działka budowlana to inwestycja stanowiąca de facto pierwszy etap większej inwestycji, którą jest dom jednorodzinny. I z tej perspektywy patrząc działka kupiona za gotówkę czyni zadość wymogowi wniesienia wkładu własnego i kolejne etapy inwestycji, czyli budowa domu, mogą już być finansowe z kredytu bankowego. Niezależnie od tego, na którym etapie planujesz wesprzeć się kredytem, warto skonsultować się z pośrednikiem finansowym. Być może istnieją poradniki o tym, jak znaleźć najlepszy kredyt, ale my nie podejmiemy się tego. Oferty zmieniają się tak często, a sytuacja klientów i ich nieruchomości są tak bardzo zróżnicowane, że bez indywidualnej analizy nie da się nic doradzić. Wg nas najlepiej skontaktować się z pośrednikiem kredytowym współpracującym z wieloma bankami. Są to osoby, która mają profesjonalną wiedzę w zakresie kredytów, a często też doświadczenie, pozwalające znaleźć wyjście z sytuacji na pozór beznadziejnej. Jak trafić do dobrego pośrednika? Najlepiej z polecenia – na pewno ktoś ze znajomych lub rodziny brał kredyt i korzystał z pośrednika, którego zechce polecić lub każe unikać 🙂 Na terenie aglomeracji śląskiej mogę śmiało polecić Sylwię Nowak-Gołdę, z którą kiedyś pracowałem, a Natalia ostatnio korzystała z jej usług. Można też skorzystać ze znanego pośrednika ogólnopolskiego. Wydaje się, że w obecnej sytuacji jest to najrozsądniejsze wyjście także ze względów bezpieczeństwa – zamiast odwiedzać kilka oddziałów banków, wystarczy spotkać się z jednym pośrednikiem. A z tego co wiem, to np. Expander oferuje opcję spotkania w formie wideorozmowy!

4. Zakup działki – przeniesienie własności

Ostatni i najprzyjemniejszy etap formalności 🙂 Jeżeli w poprzednich krokach wszystko przebiegało pomyślnie, pozostaje już tylko umówienie się ze sprzedającym na podpisanie aktu u notariusza. Tam już zaskoczeń nie będzie, o ile samemu zweryfikowałeś…

FORMALNOŚCI

Czyli co warto wiedzieć, a najlepiej samemu sprawdzić, zanim podpiszemy umowę przedwstępną i wpłacimy zadatek bądź zaliczkę. Jakie dokumenty powinien przedstawić sprzedający wszystkim zainteresowanym kupnem i które będą potrzebne notariuszowi do sporządzenia umowy sprzedaży.

– Czy działka jest budowlana: czyli czy jest ona objęta ważnym (obowiązującym) miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (w skrócie MPZP) i czy w tym planie posiada przeznaczenie mieszkaniowe jednorodzinne. Są to informacje ogólnodostępne, można je sprawdzić na stronie internetowej miasta lub gminy. Jeżeli na działce nie obowiązuje MPZP, musi zostać wydana decyzja o warunkach zabudowy. I najlepiej jeżeli taką decyzję przedstawia nam sprzedający. Ale nie zawsze tak jest. Czasem sprzedający nie występuje o taką decyzję, mówi że taka decyzja zostanie wydana, bo w sąsiedztwie są już domy wybudowane właśnie na podstawie takiej procedury. I jest to prawda, ale uzyskanie takiej decyzji trwa, niezależnie czy zajmie się tym sprzedawca, czy my sami – musimy czekać. Osobiście uważam, że jeżeli ktoś sprzedaje działkę jako budowlaną (i po takiej cenie) to powinna być ona z MPZP, albo z ważną decyzją o warunkach zabudowy. I takie samo podejście reprezentują banki udzielające kredytów hipotecznych, co jest istotne jeśli przy finansowaniu zamierzamy wesprzeć się kredytem.
Uwaga! Istnieje jeszcze taki twór jak Studium planowania przestrzennego. Niestety, nie potwierdza on możliwości zabudowy działki domem, a jedynie kierunek rozwoju na danym terenie. Więc jeżeli sprzedający powołuje się na przeznaczenie działki w studium, to OK, przyjmujemy do wiadomości, ale i tak potrzebne będzie jedno z dwóch powyższych: MPZP lub decyzja o warunkach zabudowy. 

– Jaki jest stan prawny działki: tego dowiemy się przeglądając księgę wieczystą. Może to zrobić każdy przez stronę https://ekw.ms.gov.pl/ , trzeba znać tylko numer księgi. I to z niej dowiemy się czy „nasza” działka faktycznie istnieje (a nie dopiero planowane jest jej wydzielenie), kto jest jej właścicielem (i na jakiej podstawie), czy właścicielowi działki przysługują jakieś prawa względem innych nieruchomości (np. prawo przejazdu przez inną działkę), czy też jest ona obciążona prawami na rzecz innych (np. prawem zamieszkiwania). Znajdują się tam też informacje o obciążeniach hipotecznych. Często takich obciążeń nie ma, jeśli jednak widnieją tam wpisy których nie rozumiemy warto zaciągnąć języka u kogoś w temacie. W dużym uproszczeniu można jednak zauważyć, że jeżeli w KW mamy hipotekę na rzecz banku, to nie powinno być żadnego problemu z jej wykreśleniem – trzeba ustalić ze sprzedającym, czy kredyt zabezpieczony tą hipoteką został już spłacony, czy też będzie spłacany z ceny, którą będziesz płacić. Jest to bezpieczne dla obu stron, a nad prawidłowym „dopięciem” transakcji będzie czuwał notariusz.

– Jakie są faktyczne wymiary działki: o tym najlepiej powie nam aktualny wypis z rejestru gruntów. Zawiera informację o lokalizacji, numerze działki i jej powierzchni. Gdyby sprzedający mówił, że działka nr x ma powierzchnię 1000 m², a w wypisie z rejestru gruntów widnieje np. 956 m², to należy to wyjaśnić i może być to argumentem do negocjacji ceny. W końcu na tych 45 m może stanąć całkiem niemały basen 😉
Uwaga! Czasem mogą wystąpić rozbieżności między powierzchnią działki widoczną w KW a wypisie z rejestru gruntów. Nadrzędną moc ma tutaj wypis z rejestru – to on zawiera aktualne dane i dokument ten jest podstawą do aktualizacji wpisu w KW. Spokojnie, nie jest to powód do rezygnacji z działki 🙂 Ba, nawet nie ma potrzeby żeby sprzedający szybko aktualizował tę rozbieżność w księdze. Jeżeli dojdzie do umowy sprzedaży, notariusz wyłapie rozbieżność i zawnioskuje o aktualizację księgi wieczystej razem z wpisem własności na Twoją rzecz – 2in1 🙂

– Jak przebiegają granice działki na mapie: jeżeli widziałeś już działkę w terenie, warto skonfrontować to także z mapą. I do tego służy mapa ewidencyjna wydawana przez miasto lub gminę. Aktualny przebieg granic, a także wiele innych informacji można też sprawdzić w ogólnodostępnym portalu https://www.geoportal.gov.pl/ dostarczanym przez Główny Urząd Geodezji i Kartografii

– W jaki sposób działka ma zapewniony dostęp do drogi publicznej: albo ma ten dostęp bezpośrednio – graniczy z drogą, albo zostaje ustanowiona służebność dojścia i przejazdu przez inną działkę (często spotykane w przypadku działek w drugiej linii zabudowy), albo udział w prywatnej działce drogowej. Taka sytuacja ma miejsce zwykle wtedy, gdy z dużej działki zostają wydzielone mniejsze, a do każdej trzeba dojechać:) Przykład na rysunku – właściciel zaznaczonej działki posiada zapewne udział 1/14 we własności drogi wewnętrznej, podobnie jak jego sąsiedzi:

Dużo tego wszystkiego? Myślę, że tylko tak groźnie wygląda ? Oczywiście nie trzeba weryfikować tych dokumentów samodzielnie. Umowę przedwstępną można również zawrzeć w formie aktu notarialnego i wtedy notariusz zweryfikuje większość z nich. Wg mnie jednak warto poświecić nieco wysiłku i pewne rzeczy sprawdzić samemu, przed podjęciem ostatecznej decyzji o kupnie, a więc też przed zobowiązaniem się do zakupu i zapłaty.