Kupno działki – czyli jak znaleźliśmy nasze wymarzone miejsce

Wszystko zaczęło się kilka miesięcy temu. W marcu pojawiły się pierwsze i od razu dość liczne ograniczenia spowodowane pandemią. I to wtedy w naszych głowach pojawił się pomysł o zakupie działki, a najlepiej domu. Marzyliśmy o miejscu, gdzie moglibyśmy spędzać czas w bliskim kontakcie z przyrodą, a niekoniecznie z innymi ludźmi.

Gdy w maju zakazano wstępu do lasu, te marzenia zaczęły przeistaczać się w plany. A tych było sporo! W wyniku trwającej kilka tygodni burzy mózgów powstały takie pomysły jak: kupno domu w Beskidach, kupno i remont rudery/stodoły gdzieś na głębokiej wsi, kupno ogródka działkowego w mieście, a nawet kupno niewielkiej działki i postawienie domku holenderskiego. Chyba jedynym czego nie braliśmy poważnie pod uwagę było zamieszkanie w kamperze 🙂 Chociaż samego caravaningu udało nam się posmakować podczas wakacyjnego tournée po Kaszubach i Pomorzu – bardzo polecamy 🙂

Finalnie, po wielu rozmowach (na które na szczęście mieliśmy wtedy dużo czasu) zdecydowaliśmy się na budowę domu całorocznego gdzieś niedaleko miasta. Czyli kompromis – mamy ciszę i przyrodę za płotem, ale też w miarę blisko do pracy czy innych dóbr, których peryferia nie oferują. I to wszystko każdego dnia, a nie tylko w weekendy jak w przypadku domku w górach.

Decyzja zapadła – szukamy działki. Przy tej okazji dowiedzieliśmy się, że nie ma uniwersalnej recepty na znalezienie wymarzonego miejsca. Każdy musi podejść do sprawy indywidualnie, ale to akurat jest atut a nie minus poszukiwań. W końcu tylko Ty wiesz czego potrzebujesz i jak to osiągnąć. A nasze doświadczenie niech stanowi inspirację i doda odwagi. Duże rzeczy mogą na pierwszy rzut oka zniechęcać, ale one zawsze powstają stopniowo, małymi krokami. A te kroki nie są trudne – sami przekonujemy się o tym każdego dnia.

Początek poszukiwań to zwykle chaos. Dlaczego? Bo nie każdy orientuje się w cenach działek, aktualnych trendach w budownictwie mieszkaniowym, możliwościach jakie oferują domy i nakładach do ich osiągnięcia. Ale po rozeznaniu tematu wiedzieliśmy na co trzeba zwrócić uwagę szukając działki budowlanej.

Generalnie im bliżej centrum miasta, tym drożej. Im lepsza (bogatsza, bardziej prestiżowa) dzielnica – również. Dobra komunikacja w okolicy – ceny działek będa wyższe. Wniosek z tego taki, że jeżeli zależy Ci na totalnym odludziu, z dala od miast – będzie najtaniej. Jak to wyglądało u nas? Wiedzieliśmy, że działka blisko centrum aglomeracji (mieszkamy na Śląsku) jest zbyt droga (ponad 300 zł/m2). To dużo – działka o powierzchni 1000 m kosztowałaby 300.000 zł. Oczywiście można szukać mniejszej działki, która byłaby odpowiednio tańsza – ale o powierzchni za moment. Dodatkowo działka blisko centrum nie spełniałaby wszystkich naszych oczekiwań – zwykle takie działki nie gwarantują lasu w sąsiedztwie (cześciej jest to centrum handlowe). Wybraliśmy więc działkę, która znajduje się na wsi, 20 km od centrum aglomeracji. Początkowo ta odległośc wydawała się nam zbyt duża, ale po sprawdzeniu okolicznej infrastruktury drogowej okazało się, że jest dobrze! Czas dojazdu do Katowic wynosi 20-30 min, a do Gliwic czy Rudy Śląskiej – ok. 15 min. A jest to zasługa położenia w odległości nieco ponad 4 km do węzła na autostradzie A4 i drogi alternatywnej w razie korków. Analizując czasy dojazdów warto udać się na miejsce w godzinach szczytu lub wykorzystać opcję natężenia ruchu w Google Maps.

Planując budowę domu parterowego wiedzieliśmy, że działka o powierzchni 600-700 m² będzie za mała. Idealnie gdyby miała 1200-1500 m² – to taka powierzchnia, która pozwala swobodnie zaplanować na działce budynek, zmieści się mały ogród, a dodatkowo zostaje miejsce na trawnik i ewentualnie basen w przyszłości 🙂 Znaczenie kształtu działki maleje wraz ze wzrostem jej wielkości – przy 2000 m² może to być trójkąt, poniżej 1000 m² najlepiej szeroki prostokąt. Analizując rozmiar działki trzeba mieć na uwadze, że ewentualny dom musi zachowywać pewne odległości od granic. Zwykle są to 4 m od granicy, jeżeli w ścianie są okna, ale istnieją liczne przepisy, które wymagają większej odległości. I mogą to być przepisy ogólne (obowiązujące na terenie całego kraju) regulujące np. odległość zabudowań od lasu ze względów przecipożarowych, czy też przepisy lokalne (m.in. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – o tym w kolejnym wpisie) definiujące np. minimalną odległość od drogi publicznej. Finalnie udało się nam znaleźć działkę o powierzchni około 1000 metrów kwadratowych o regularnym kształcie, więc po odpuszczeniu basenu jest idealna na nasz parterowy dom.

Nam zależało na sąsiedztwie przyrody, nie ludzi. I jest to warunek trudny do spełnienia, jeżeli bierze się pod uwagę tylko działki budowlane, a nie np. rolne, które następnie należy odrolnić. Ważne też, aby w sąsiedztwie nie było głośnych zakładów produkcyjnych, ruchliwych dróg, śmierdzących gospodarstw rolnych lub starej zabudowy, która może być źródłem ewentualnego smogu. To ostatnie jeszcze parę lat temu pewnie nie było brane pod uwagę, dominowało myślenie: skoro inni tu żyją, to ja też mogę. Jednak wraz ze wzrostem znaczenia tego tematu jak i, niestety, samego problemu, konieczne stało się zwracanie uwagi na smog już na etapie poszukiwań. Podczas pierwszej zimy w nowym domu będzie za późno. Warto sprawdzić intersującą Was lokalizację np. na https://airly.org/ lub poruszyć ten temat z mieszkańcami. Zwykle tubylcy są bardzo chętni do rozmowy o ich sąsiedztwie, a dzięki naszej polskiej wrodzonej skłonności do narzekania poznamy wszystkie mankamety okolicy. Swoją drogą to właśnie dzięki rozmowom z mieszkańcami naszej wsi udało nam się znaleźć wymarzone miejsce. Często zatrzymywaliśmy się w okolicy, która nam się podobała i podpytywaliśmy ich czy w sąsiedztwie nie ma działek na sprzedaż. Bardzo polecamy tą metodę poszukiwań!

Czyli media (prąd, woda, kanalizacja, gaz). I tu wyróżnię 3 stopnie zaawansowania (nomenklatura własna):
– zerowy – brak mediów na działce. Czyli są gdzieś w okolicy, pewnie u najbliższych sąsiadów. Im dalej, tym wyższy będzie ich koszt. A oprócz pieniędzy potrzebne będą również czas i pozwolenia;

– średni – media w drodze. Z naszego doświadczenia jest to najczęstsza sytuacja. Media przebiegają przed posesją, ale wymagane będzie uzyskanie zgody na przyłączenie do sieci i doprowadzenie jej na działkę. Na pewno taniej, ale również czasochłonne.
– kompletny – media zostały doprowadzone do działki. Sytuacja niemal idealna. Prawdopdoobnie zbywca zajął się wszystkimi formalnościami i doprowadził media, zwykle do granicy działki. Oczywiście konieczne będzie wykonanie przyłącza do samego budynku (gdy już będzie wiadomo gdzie stanie), ale będzie to dużo tańsze, a od strony formalności pozostaje tylko zawarcie umowy z dostawcą (np. prądu czy wody) i montaż licznika.

Na pewno to nie wszystkie aspekty, które trzeba wziąć pod uwagę przy wyborze działki. Warto na samym początku umówić się ze sprzedającym lub pośrednikiem, by na żywo zobaczyć nieruchomość i móc o niej porozmawiać. Na miejscu warto zwrócić uwagę na infrastrukturę w okolicy: gdzie przebiegają linie wysokiego lub średniego napięcia, najbliższe linie kolejowe lub trasy szybkiego ruchu, cieki wodne (to warto zweryfikować również na mapach, bo w plenerze może akurat panowaś susza). Dobrze też, jeśli macie taką możliwość kilka razy samodzielnie podjechać w okolice nieruchomości i zweryfikować podejście sąsiadów na przykład do hałasu.

Natalia dodałaby pewnie jeszcze jedno – dane miejsce trzeba poczuć i to chyba prawda. Kiedy okazało się, że w naszej wymarzonej okolicy pojawiła się działka na sprzedaż nie mogła przestać płakać i już o 9 rano  była umówiona ze sprzedającym na jej oglądanie. Dodam tylko, że była to niedziela 🙂

Jesteśmy też ciekawi na co Waszym zdaniem trzeba koniecznie zwracać uwagę przy wyborze działki idealnej? Jeśli macie jakieś ciekawe doświadczenia w tym temacie – komentujcie koniecznie!